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住建部专家:市场还有很大空间

来源:中财网 2018-10-17 10:30:00

[摘要] 住建部专家:中国人均住宅1.1套 市场还有很大空间,全国不动产登记信息将跨部门共享 存量数据年底汇交,深圳楼市众生相:有人在犹豫买不买 有人庆幸没下手。

导读:
  住建部专家:中国人均住宅1.1套 市场还有很大空间
  不动产登记信息将跨部门共享 存量数据年底汇交
  深圳楼市众生相:有人在犹豫买不买 有人庆幸没下手

  住建部专家:中国人均住宅1.1套 市场还有很大空间
  住建部专家:中国人均住宅1.1套,住房市场还有很大空间
  近日,住建部住房政策专家委员会副主任、房地产商会联盟主席顾云昌在博智宏观论坛第三十二次月度例会上表示,现在中国住宅人均1.1套,人均建筑面积大概在35平米-40平米之间。他认为,中国住房市场还有很大发展空间。

  “现在中国住宅人均1.1套,面积也不少了。中国住房总量满足了?不用多大发展了吗?”顾云昌说,答案是否定的。

  他首先从人均面积指出,中国人均建筑面积现在大概在35至40平米之间,与一些西方发达国家差不多,但发达国家的面积是使用面积或者室内面积,比中国的建筑面积大25%到30%,所以人均面积并没有到位。

  接着从城镇化水平说,中国现在城镇化率58%,户籍人口的城镇化率42%左右。从42%或58%到基本实现城镇化的70%,未来还会有多少人进城?房子够不够?

  顾云昌认为,目前多是阶段性的饱和,拆旧建新还会带来大量的需求,加上家庭小型化和老龄化,会导致丧偶老人独居、年轻人一人家庭越来越多。他引用数据说,发达国家一人家庭在15-20%,中国现在是6-7%,未来必然增加住房套数。

不动产登记信息将跨部门共享 存量数据年底汇交
  不动产登记信息将跨部门共享 市县存量数据年底要汇交
  针对部分市县存量数据整合汇交工作进展缓慢问题,自然资源部15日向地方下发文,要求今年年底前所有市县存量现势登记数据整合汇交工作。而数据整合之后的跨部门信息共享,也逐渐显露“威力”。

  202市县尚未提交数据
  今年6月,自然资源部相关负责人表示,统一的不动产登记信息管理基础平台已实现联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。

  不过,15日下发的这份《关于加快推进不动产登记存量数据整合汇交工作的函》称,实施不动产统一登记制度以来,各地持续推进不动产登记存量数据整合汇交工作,有力支撑保障了统一不动产登记信息管理基础平台的建设和运行。随着信息平台应用的不断拓展,部分市县存量数据整合汇交工作进展缓慢问题愈发突出。

  我国2014年正式推进不动产统一登记制度,按照此前确定的不动产统一登记“时间表”,从2014年开始,力争1年内基本完成各级职责整合和基础制度建设;2年内逐步衔接过渡,统一规范实施;3年内全面建立并完善各项制度;4年内建立有效运行的不动产登记信息管理基础平台。

  也就是说,2018年将是上述时间表中的后一年,也将是评价不动产统一登记工作成效的关键一年。

  上述函件称,截至目前,仍有202个市县尚未完成城镇地区不动产登记存量现势数据整合汇交工作,已汇交的部分市县整合数据也存在质量问题,比如,不动产客体数量偏少、关键信息缺失、房地未关联等,亟需进一步做好登记资料移交整理,数据清理补录、关联挂接、整合入库等完善工作,并做好与日常增量登记数据的有效衔接。

  按照不动产统一登记工作的相关口径,我国市县数量为2789个县(市、区、旗)。

  财经记者发现,在尚未向自然资源部汇交不动产登记存量数据的市县名单中,西藏自治区数量多,有66个市县。云南省37个,新疆维吾尔自治区28个,贵州和四川分别为22个和21个。此外,河南省10个、黑龙江省8个、山西省5个、新疆生产建设兵团5个。

  自然资源部要求,省级自然资源主管部门要进一步加大工作力度,针对所辖市县实际工作情况,突出重点、狠抓落实,对于尚未汇交不动产登记存量数据的市县开展“一对一”督促指导,加大对困难市县的帮扶支持力度,务必于2018年底前实现本辖区所有市县存量现势登记数据整合入库并向部汇交全覆盖。对于已经汇交过存量数据的市县,要持续跟进、督促完善数据成果,不断提高信息平台数据质量。

  司法税务等部门将共享信息
  之所以要夯实不动产登记的数据基础,一方面是为了不断提高不动产登记便民利民服务能力,另一方面也是为了更好地推进不动产登记信息共享应用,打破“信息孤岛”局面,而这也是不动产统一登记工作的一个主要目的和功用。

  所谓信息共享,一是登记部门与各类不动产的业务管理部门之间信息互通共享,如住建、农业、林草等部门之间;另一方面则是登记部门与司法部门、民政、财政、税务、金融、审计、等部门建立信息共享机制,为后者履行职责提供数据支撑。

  自然资源部要求,要深入推进登记信息共享应用。加强不动产登记信息与住房城乡建设、农业、林草等部门业务管理信息的实时互通共享;与人民法院、人民检察院、国家安全机关、纪检监察机关,公安、民政、财政、税务、市场监管、金融、审计、统计等部门建立信息共享机制,明确共享范围、内容、方式等,为相关部门履行职责提供以权证内容为主的不动产登记信息共享服务。

  这种跨部门之间不动产登记信息的共享机制,正在通过一些具体案例显露其“能量”。

  近期,江苏省民政厅组织开展低保专项治理工作,集中治理“人情保”“关系保”“错保”“漏保”等问题。不动产作为客观判断居民家庭收入、财产的重要依据,是低保家庭经济状况核对的重要组成部分。

  为协助江苏省民政厅专项治理,江苏省国土厅通过省级不动产登记信息平台共享查询交换系统,用一个月左右时间对近130万名在册低保户全省范围内的不动产登记信息进行统一核查。每一批核查数量达到30-50万人,通过省市县三级联通的不动产登记共享查询系统,3-5天内即可将每批查询结果及时反馈民政厅,有效支撑了专项治理工作。

  江苏省国土厅表示,后期新增低保户的认定,都将通过网络核对方式,对其全省范围内的不动产进行查询。

  中国人民大学法学院教授朱岩表示,不动产信息共享具有极为重要的意义。在大数据时代,我国政府只有全面、实时了解不动产的产权状况,才能够为政府的重大决策提供真实的信息保障。随着信息技术的发展,统一的不动产登记制度可以为政府提供全面、实时的不动产产权信息,进而为保护财产权、维护交易安全提供有力的保障。

  其次,国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等多个部门,通过信息共享,可以在信息对称的前提下,彼此高效开展各项行政工作,共同提高政府决策和服务水平。

  房地产税开征提供支撑
  在可参与共享不动产登记信息的诸多部门之中,不少民众可能更为关注税务部门,有观点认为,不动产统一登记将有助于政府开征房地产税。

  原国土部相关负责人曾表示,不动产统一登记的核心价值在于保障不动产交易安全,保护不动产权利人的合法财产权,实施不动产统一登记并不是开征房地产税的前提条件。在分散登记模式下,同样可以开展征收房地产税的改革。

  上述负责人表示,不动产统一登记后,特别是不动产登记信息管理基础平台建成并全面运行后,能够为征收房地产税提供更加充分的依据和基础信息,能够更加有效支撑房地产税收改革工作。至于是否征收房地产税、何时开征、征收多少,应当通过制定相关税收法律去规定,与不动产统一登记制度建设没有直接关联。

  虽然不动产登记尚未在实际操作层面直接与房地产税开征挂钩,但相关的理论研究一直没有停止。

  2017年12月份,原国土资源战略研究重点实验室曾举办以“房地产税设计与不动产登记”为主题的学术报告会。

  与会学者认为,房地产税征收必须在处理好公平与效率问题的原则下,以不动产登记信息管理基础平台数据为依据,明确房地产税的开征范围和功能定位,防止危害金融体系稳定、引发房地产市场剧烈波动等风险。

  中原地产首席分析师认为,对房地产市场而言,不动产登记联网将有利于摸清楼市“家底”,并在一定程度上影响市场预期。不动产登记本身并不是房地产调控政策,不会直接影响到楼市,但通过不动产登记可以实现更大更快的调控效果。

  他认为,不动产登记本身并不是房地产调控,但这一政策是房地产调控从之前的交易环节调控转变到存量环节调控的重要标志性事件,对市场的影响将非常大。只有不动产统一登记后,房地产税才可能全面落地。

  稍早前的9月7日,十三届人大常委会立法规划公布,包括各类立法项目116件。其中,类项目69件,即条件比较成熟,十三届人大常委会任期内拟提请审议。

  备受关注的房地产税法被列入类项目,提请审议机关或牵头起草单位为人大常委会预算工作委员会和财政部。

  人大常委会法制工作委员会副主任许安标表示,对于列入立法规划一类的立法项目,原则上应当完成,因情况发生新变化,确实难以按计划提请审议的,或者需要作出调整的,有关方面要向人大常委会作出书面说明。

深圳楼市众生相:有人在犹豫买不买 有人庆幸没下手
  深圳楼市众生相
  自7月份深圳出台新的楼市调控政策,市场观望情绪浓厚。无论是开发商还是置业者,大家的想法都发生了一些改变。

  在福田上步片区,一处新的住宅项目即将入市,但关于这个项目入市的消息其实由来已久。“或许是想现房销售,才拖到现在才开盘。”销售中介告诉记者,“项目主打双学位,加上每平方米1万元的装修费,销售价格预计在每平方米11万元左右。”

  此前,由于与周边二手房形成的价格差,深圳一些新盘上市就立刻引起全城购房者的关注。不过,记者调查发现,每平方米11万元的价格已经和附近带相同学位的二手房价格相当。置业者陈小姐告诉记者,“我想买学位房,但这个价格比当时的预期高出许多,也不知道该不该买。”

  其实,限价只是楼市调控的一个关注“控”的环节。限价背景下,一二手房价格倒挂中长期存在,当新房供应体量达到比较大规模时,二手房价格将向新房价格靠拢,这也是政府希望达到的目的——引导房价稳中回落。只是,追逐价格差成为许多购房者的目标,扰乱了部分区域的供需平衡,导致市场冷热不均,这或许应成为楼市调控的新焦点。

  这边有人在犹豫,那边却有置业者庆幸自己没有下手。“国庆前我到龙岗中心城看房,当时销售经理告诉我的价格是每平方米45000元左右,但由于面积太大我没买。”王小姐告诉记者,“谁知道国庆期间他们推出特价单位,每平方米降到38000元左右。”

  深圳中原总经理郑叔伦认为,虽然从9月下旬以来开发商推盘大幅增加,市场访客量有所回升,但是成交转化率较低,客户观望态势明显。究其原因,一方面是取消现售制度的传言让开发商加快推盘节奏,另一方面开发商也没有集中推出各式各样的优惠促销活动,导致市场气氛不再热烈,客户入市意愿下降。从今年9月份成交来看,甚至比8月更为冷淡,“金九”不仅成色不足,可以说是名不副实了。深圳中原研究中心的数据还显示,近期二手住宅成交量下滑明显,业主信心受挫,上周业主报价指数跌破30%,二手房市场下行压力增加。

  值得注意的是,就在新盘纷纷入市的同时,限价房也开始入市。2016年12月,深圳首次采用“双限双竞”模式出让用地,即“限销售房价和成交底价、竞成交地价和人才住房面积”。碧桂园以22.8亿元拍得坪山沙湖地块,使用年限为70年住宅用地。该地块规定商品住房预售均价不高于每方米3.06万元,销售单价不高于3.23万元。

  “深圳房子的流动性确实慢慢在减弱。以前可能挂盘一个月,房子就可以卖出去,现在可能要三个月甚至是半年才能卖出去。”为了买学位房,陈小姐早已经把自己的房子挂牌,但仍未卖出,“躺着买房就可以挣钱的年代已经过去了。”陈小姐说。

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